大上海城,曾经的郑州时尚潮人聚集地he [复制链接]

总第期

前些天开车经过大上海城，拍了张照片，不禁感慨万千。

位于郑州二七商圈的“大上海城”一直以来都是神奇般的存在，即便伴随着时间的推移，这一曾经承载了这座城市太多80、90后初代消费与社交记忆的商业体，无论是建筑风格还是设计，并未因时间的拉长而“落伍”，二楼的商业街依然堪称经典。

从年4月开业，到年步入巅峰，大上海城在那个以超市量贩、百货卖场为消费主流的时代，并未像前者般一味的追求坪效、追求满眼是商品般的空间极致利用，而是通过体验化业态、舒适的空间感受和差异化的经营来吸引客户。

从B1层的主题街，到1F-2F的滔博运动城，2F东西连绵米、南北迂回米的露天美食街，3F的汉宫网络休闲会所，再到4F的亲子乐园，5F的“风云再起”电玩城和6F奥斯卡国际影城。彼时的大上海城从业态组合、功能设置到经营思路，可以称得上是那个年代郑州商业市场独一无二的集购物、休闲、娱乐、美食为一体的综合性ShoppingMall，完全从年轻、时尚潮流的路线定位出发，被那一时期的主流年轻消费群体视为是“有灵*”的Mall。

开业之初的大上海城（北二七路一侧）

图片来源：网络

最深刻的记忆点，是位于二楼的露天美食街

每座商场从启动建设伊始，就希望自己的建筑风格日后能够让每一位顾客过目不忘、深深的烙入心中，大上海城自然也不例外。在二七商圈还没有华润万象城、丹尼斯大卫城的时候，大上海城的餐饮比例和特色店铺使其构成了很强的社交氛围与消费吸引力，尤其是商场的二层，规划方面整体将商区从内向外延伸，形成了一个露天的美食步行街，也算得上是郑州商业最早提出“双首层”概念的商业项目。

虽然从气候条件考虑，北方城市做露天的步行街存在一定的客观限制，尤其是像大上海城这样以内廓形商业步行街为设计思路的项目，在北方的确很难做到非常高档或舒适，但并不影响其践行和落地最初的建筑设想，而这也许便是大上海城建筑构造的独特之处。其通过在二层的露天中心广场设置非密闭式顶棚，解决了一部分纯室外街区的不利因素，也同时提升了整个大上海城建筑群在消费者心中的印象。

托尼主编摄于年的老照片，彼时在郑州商业圈曾经流传一句话叫：不在去大上海的路上，就在去咖啡馆的路上

而当年的大上海城真正让人感受到特别有趣的点，在于从3层开始向外延伸了更多休闲、娱乐、亲子和特色餐饮业态。从主打自助烧烤的金汉斯、牛太郎烤肉，到汉宫网络休闲会所（俗称大型网吧），再到风云再起电玩体验中心、神马桌游以及拥有中国巨幕的奥斯卡国际影城。

作为一个占地面积亩、建筑面积32万㎡、总投资15亿元的综合性商业项目，当时的大上海城，是成功的！差异化的经营理念，使其在郑州商业步入购物中心前的那一时期，格外的受人瞩目。那一时期，其也成为孕育郑州本土初创品牌的摇篮。

大上海城夜景

图片摄于开业初期

例如靠近商场东太康路一侧二楼的百富烤霸，独立的一上二扶梯、景观C位极佳的落地窗就餐体验，在彼时的郑州西式快餐领域算得上是独树一帜；位于二楼的美食街，更见证了众多品牌的孵化和成长，例如我们熟知的彼酷哩餐饮，从早期的日式拉面餐厅（先后经历了仟味、千稻两次品牌升级）、泰国料理（彼酷哩烤鱼的前身），到麻辣香锅、烤全鱼，以及之后连续七年在大上海城举办的“彼酷哩鱼粉节”，都在见证着这座城市消费的演变与商业的发展；与此同时，包括绿茵阁、土大力、鸡装箱、*记煌、曼玉、时时糖语、老车记麻辣香锅、北角秀味等大家耳熟能详的餐饮品牌，在其发展历程中大上海城都留下了浓重的一笔。此外，这里还是早期郑州独立咖啡馆最为聚集的地方。如AnnieFriends（早期加盟了研磨时光品牌，后续开始主推自主品牌）后窗春天咖啡馆、灌溉生活、时时咖啡，承载了多数80、90后对咖啡馆的记忆。时至今日，位于街区5层的灌溉生活和森咖啡依然为了梦想在坚持。

彼酷哩烤鱼一年一度的“鱼粉节”，已经在大上海城连续举办了七届

年，位于大上海城二楼西段的“时时咖啡”

现实，是极为残酷的

华润万象城、丹尼斯大卫城的先后开业填补了此前的市场空白点，位于花园路的新田广场国贸店在时尚潮流品牌的加持下，打破了原有的市场竞争格局。

与大上海城一路之隔的丹尼斯大卫城

我想，此时大上海城的经营者们一定非常后悔早期的商铺销售。业权的不统一和一部分商铺的返租即将到期，都极大限制了该项目后续的经营提升和品牌调整。从肯德基、NIKE独栋（位于大上海城北二七路入口处，正对着丹尼斯大卫城）旗舰店的撤出，再到滔博运动城的撤出，都在降低项目对年轻客群的吸引力。

大上海城就像一个患了癌症的病人一样，随着癌细胞的一点点扩大，终究还是走到了覆水难收的地步。很快，曾经被大家广为传播和认可的“一铺养三代”，变成了“三代养一铺”。慢慢的，投资客们也意识到了投资住宅和投资商铺的最大区别，就在于前者是从出生便确定了其未来的资产价值走向。

谁能想到曾经热闹非凡的大上海城二楼，而今空空如也

而后者，则建立在是否具备专业、有效、健康、稳健的商业运营基础上。因为商业地产的经营，是需要通过持续的投资进行维持和提升的，运营的好与坏也会直接影响到资产的价值与增值空间。这也是为什么我们会在全国经常看到一些地段一流的商业项目，因为后续经营的问题而导致商业价值大打折扣。

但不管怎样，我们还是要祝福大上海城这个曾经承载了郑州80、90后社交与消费的“摇篮”能够尽早的回归正轨，但前提仍旧是要解决业权和统一招商经营的问题。

商业地产多年的经验也表明，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业模式。除了在经营过程中可能会产生的诸如业态重合、产权纠纷等麻烦，由于营业利润得不到保障，还很有可能导致商户不再按时交纳租金。商户死了，业主的租金收益自然会泡汤。一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。