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“作为董事长，我要给投资者回答的问题是，金科股份短期如何确保稳健经营和资金安全，中长期如何实现高质量发展，促进公司更有活力、竞争力和生命力？”年5月6日，金科股份董事长周达在业绩发布会上一段“触及灵魂”的发言引起了投资者的
实际上，得益于在行业大转折之际，及时采取“一稳二降三提升”经营发展策略，以企业年年报衡量，金科的“短期目标”基本已经实现：营业总收入同比增速高于行业平均水平；销售规模连续3年位居行业前20名；同时进一步夯实稳健经营的地基，经营性现金流连续4年为正，负债规模持续下降，年两大兑付目标——产品交付以及公开市场债务％兑付安全实现。
面对更加复杂的年，金科股份提出“止血”“造血”“活血”三步走：第一步集全司之力保障公司持续稳健经营；第二步稳步提升经营发展质效；第三步构建和夯实核心竞争优势。
稳经营、降负债，确保现金流安全
年是房地产行业的凛冬之年。房地产调控范围、力度空前，市场出现大幅波动，民营房企信用风险事件高发，房地产行业和企业都经历了前所未有的严峻挑战和重大考验。
金融界上市公司研究院统计数据显示，A股家房地产企业（根据申万一级行业分类）中，年总营收的均值较年增加23％，但归母净利润均值则减少了％。按照营收规模排名的TOP10A股房企的归母净利润平均降幅达到50％。
在这样的背景下，年，金科股份全年实现销售金额亿元，仍位居行业前列；结算面积0.96万方，同比增长18.34％；实现营收.10亿元，同比增加28.05％，净利润66.88亿元、归母净利润36.01亿元，同比均也有所下降。
制图：金融界上市公司研究院，数据来源：Choice
业绩会上，董事长周达坦陈，公司结算业绩阶段性承压；但他表示，放眼未来，金科经营发展的稳健态势没有变，长期向好的趋势没有变，“我们有信心、有决心，通过高质量发展来逐步改善公司经营质效。”
面对寒冬，金科股份在年就确定并实施了“一稳二降三提升”的经营发展策略，主动优化财务结构，抢抓销售回款、盘活优质资产、压降投资强度和各类开支，牢牢守住现金流安全，以保障公司整体信用、股权结构、经营发展和品牌形象稳定，为稳健可持续发展奠定了基础。
“稳经营”方面，主要体现在金科股份的拿地模式更注重“精而优”，对土地素质要求更高。截止年末土地储备万㎡，可覆盖未来2－3年销售。金科股份总裁杨程钧表示，虽然金科主动放缓投资节奏，但并不意味金科将放弃公开市场，仍将坚持“价值投资”的投资策略，坚持聚焦高能级城市布局的策略，持续做好城市深耕。
制图：金融界上市公司研究院；数据来源：Choice
“降负债”方面，金科股份的有息负债规模大幅压降：有息负债规模由上年末的.64亿元下降至.10亿元，同比压降规模约亿元，较年6月末最高峰值压降规模近亿元；年资产负债率79.07％，同比降1.65个百分点，净负债率69.51％，同比降5.56个百分点；
与此同时，金科股份的有息负债结构持续优化：银行融资余额为.39亿元，占比52.03％；非银行金融机构融资余额降至.13亿元，占比降至24.45％；公开市场融资余额为.58亿元，占比提升至23.52％。
为加速“回血”，金科通过多渠道“造血”，以确保现金流安全：一方面，抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，实现销售回款亿元，回款率达到％，创历史新高；另一方面，通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额亿元，连续四年为正；此外，通过处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元，通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。
同时，金科股份积极拓宽融资渠道，通过境内外各类公开市场债务融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约亿元，位居国内A股民营房企前列。由于良好的兑付，境内外主要评级机构对其信用评级保持稳定。
四位一体、生态协同：探索新的发展模式
当前，房地产全行业增速放缓、利润及毛利率下降，同时整个地产界正在就“新的发展模式”进行多视角、全方位的探索，每家房企都有自己的独特理解与做法。在这方面，金科股份探索了一条独特的“地产+”业务模式。
年，围绕打造美好生活生态圈，金科在业内较早地提出了“四位一体、生态协同”的发展理念。这一理念原本旨在拓展金科自身的发展方式，但在后续实施过程中其主题和内容不断优化和丰富，并与时代的发展脉络高度契合，因此也成为周达所指的“活血”步骤的最重要内容之一，为金科在行业大变局之中得以保持中长期竞争优势发挥重要作用。
“四位一体、生态协同”的核心理念即精耕地产主业的同时，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，使物业、产业、商业以及其他轻资产运营模式作为新增利润点，与地产主业相得益彰，形成“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
从该战略的执行效果来看，智慧服务方面的代表金科服务年首次登陆资本市场，其业务涵盖空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务和数智科技服务四大板块，形成了良好的示范效应。年，金科服务营业收入59.68亿元，同比增长约77％；归母净利润10.57亿元，同比增长72％。截至年末，金科服务管理项目近0个，合约管理面积约3.6亿平方米，其中独立第三方占比约63％。凭借行业领先的服务质量，连续十年业主满意度超90％。
产业方面，金科产业现已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1万方，入园的战略合作伙伴超过0家，入园企业年产值超过亿元，连续四年获评中国产业园区运营20强企业。金科产业板块陆续建成和运营了成都青羊总部基地、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城等标杆性产业园区。同时金科产业深入探索轻资产业务，为重庆耐德工业智能中心、山西中小企业园、扬州仪征光合造物社等多个产业园区项目提供定位咨询、代理招商及运营服务。
商业方面，金科商业已形成了大型城市综合体金科中心、城市级购物中心金科爱琴海、未来生活中心金·WALK三条差异化产品线，全方位赋能城市发展。截至年末，金科商业在管项目80个，在管面积万平米，其中自持体量98万平方米。报告期内，金科商业营业收入同比增长30％，EBITDA同比增长32％。
此外值得注意的是，作为房地产企业打造新增长模式的重要内容，金科近年来的代建业务模式日趋成熟、业务拓展取得初步成效。年，新增代建储备建筑面积万平方米，代建储备建筑面积近万平方米，其中一二线城市占比52％。
在杨程钧看来，代建业务市场即将迎来快速发展：“当前政府保障性住房供应增加，国企及城投拿地数量增多，金融机构不良业务频发，代建业务的机会明显增多。目前代建业务在整个地产开发行业中的渗透率偏低，未来成长空间大，但参与门槛要高于传统开发业务，头部品牌企业更具优势。”据他介绍，目前已获取代建项目24个，并已形成独具特色的纾困盘活代建模式。
行业回暖，保持定力
当前房地产行业的外部政策环境正在逐步趋暖，政策春风频吹。从中长期看，中国的城市化进程仍在加速推进，人民对美好生活的追求不断提升，房地产业长期健康发展的基础并没有改变。被投资者看作是“民营五朵金花”之一的金科如何抓住这一有利时机？
“眼下正是政策传导的关键时期，当前保障公司持续稳健经营，不出现信用风险，企业才能最终受益。为此，稳健经营会是我们年的核心目标。”周达如是说。
一方面，将量入为出、稳中求进，科学谋划各项生产经营计划，特别是坚定履行“保交付、保民生、保稳定”责任，回报金科业主信任，保障业主权益；
另一方面，针对市场普遍关心的5月、6月公开市场债务兑付问题，金科将采取“两条腿走路”的方式：积极推进项目复工复产，做足销售回款，尽可能盘活沉淀经营资金；同时利用25.5亿元可发行债券额度，积极推进新增发行20亿元小公募。据周达透露，目前正在与主承券商、评级机构、交易所、潜在投资者进行密切的沟通。
在空间布局上，金科将坚持收缩战线、聚焦深耕。“紧随国家新型城镇化和核心都市圈发展方向，优化城市布局，坚定回归核心城市，更加强化精准投资，踩准投资节奏，宁愿少拿地也不能拿错地，切实拿好项目、做好项目。”周达坚定地表示。
在业务发展上，将继续坚持四位一体、生态协同。在民生地产方面，要逐步提高改善型项目业绩贡献，持续强化代建、城市更新和一二级联动等能力建设；在智慧服务方面，要深入实施“服务+科技、服务+生态”的发展战略，进一步强化空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务四大增长曲线的业务聚焦和高速成长；此外，在科技产业、商旅康养方面，进一步提升资源获取能力、招商运营能力和资产管理能力，进而促进公司实现永续经营。
“政策暖风频吹，行业曙光已现。我们相信跑到终点的企业，一定会获得更大的奖励。”周达最后说。
